企业会计准则第21号租赁（企业会计准则第21号租赁适用于所有租赁）

本文目录一览：

• 1、土地使用权出租 适用 会计 - 租赁准则 的范围吗？
• 2、新租赁准则下，经营租赁租金已经全部预付的需要确认预计负债吗？
• 3、新租赁准则修订的主要内容
• 4、使用权资产什么时候开始计提折旧
• 5、《会计准则21号——租赁应用指南》里，例64的增量借款利率怎么算的哦？
• 6、新租赁准则实施

土地使用权出租 适用 会计 - 租赁准则 的范围吗？

土地使用权租赁，不适用租赁准则，适用投资性房地产准则。

以出租为目的持有的房地产，属于投资性房地产。

新租赁准则下，经营租赁租金已经全部预付的需要确认预计负债吗？

不需要。新租赁准则下，经营租赁租金已经全部预付的不需要确认预计负债。根据未来应支付的租金的最佳估计数确认预计负债。

使用权资产=租赁负债+预付租金+中介费等因租赁发生的直接费用-出租人给与奖励（如报销中介费）+恢复原状的支出（确定金额的，计入预计负债）。因租赁房屋发生的装修费，办公用品购置费等按照原核算方式进行，不属于使用权资产。支付的押金不属于预付租金，按照往来款核算。合同约定确定金额的恢复原状支出属于使用权资产的组成部分，仅约定恢复原状义务但无法确定实际支出的，不需要计入使用权资产的组成部分。

租赁准则最新政策

一、租赁合同判断概要

1、企业作为承租人

在租赁期开始日，应当对租赁确认使用权资产和租赁负债。租赁期开始日，是指出租人提供租赁资产使其可供承租人使用的起始日期（合同约定免租期的，为免租期起始日）。租赁期的认定包含租赁合同的展期期间（合同约定租赁结束后，承租人在同等市场价格下有优先租赁权的，不计入展期期间）。租赁期小于一年或低价值租赁（单项租入资产价值低于人民币30，000.00元，基于IFRS猜测的金额，等值5000美元）的可以豁免确认使用权资产和租赁负债，按照直线法或其他系统合理的方法计入当期损益。

二、常见租赁合同识别与应对

1、房屋租赁合同

房屋租赁合同（包括经营场地租赁和员工租房）一般满足租赁准则的要求，应该确认为使用权资产和租赁负债。员工租房合同按年签订，可以豁免确认使用权资产和租赁负债。

2、设备租赁合同

设备租赁合同一般满足租赁准则的要求，应该确认为使用权资产和租赁负债。设备租赁合同按年签订，或者对于打印机、复印机一类主要是耗材支出的设备，在签订合同时不约定固定租金部分，不约定保底用量，将所有支出全部计入耗材支出，可以避免确认使用权资产和租赁负债。

3、车辆租赁合同

租赁期间特定车辆使用权完全归企业所有的，属于租赁准则规范的合同，应该确认为使用权资产和租赁负债。建议此类租车合同按年签订，豁免确认使用权资产和租赁负债。租赁期间，租车公司仅在企业需要时提供任一车辆供公司使用的，不属于租赁准则规范的合同，直接在发生时计入费用。

4、车位租赁

车位租赁合同一般满足租赁准则的要求，应该确认为使用权资产和租赁负债。建议车位租赁合同按年签订，豁免确认使用权资产和租赁负债，将租金在租赁期均匀计入费用。非固定车位不存在可以识别的资产，不属于租赁准则规范的范围。

5、通讯租赁、线路租赁、平台租赁

通常通讯租赁、线路租赁、平台租赁合同租赁的是服务提供商的运算能力、存储能力和传输能力等，不存在可识别资产，所以不属于租赁准则规范的范围，相关支出在发生时计入费用。

6、仓储租赁

如果仓储租赁合同约定了公司对特定空间的排他性使用权，属于租赁准则规范的合同，应该确认为使用权资产和租赁负债。如果仓储租赁合同仅约定服务提供商满足公司的仓储需求，但是可以变更仓储空间具体位置（例如从A库位挪到B库位），该仓储租赁不属于租赁准则规范的合同，相关支出在发生时计入费用。

7、植物租赁

通常植物租赁提供方可以随意更换植物以满足公司的需求，没有特定的可识别资产，所以植物租赁不属于租赁准则规范的合同，相关费用在发生时计入费用。

三、使用权资产和租赁负债的计算

使用权资产=租赁负债+预付租金+中介费等因租赁发生的直接费用-出租人给与奖励（如报销中介费）+恢复原状的支出（确定金额的，计入预计负债）。因租赁房屋发生的装修费，办公用品购置费等按照原核算方式进行，不属于使用权资产。支付的押金不属于预付租金，按照往来款核算。合同约定确定金额的恢复原状支出属于使用权资产的组成部分，仅约定恢复原状义务但无法确定实际支出的，不需要计入使用权资产的组成部分。

租赁负债=未付租金（不含增值税）/折现率，未付租金是指租赁合同项下应付租金扣除预付租金，例如：一份2年租赁合同，按季度支付，每季度10，000.00元，如果预付租金15，000.00元，则认定预付租金对应的是*季度全部租金和第二季度部分租金，未付租金从第二个季度开始，且第二个季度尚未支付5，000.00元。

新租赁准则修订的主要内容

（1）完善了租赁的定义，增加了租赁识别、分拆、合并等内容。（2）承租人会计处理由双重模型修改为单一模型。（3）改进承租人后续计量，增加选择权重估和租赁变更情形下的会计处理。（4）丰富出租人披露内容，为报表使用者提供更多有用信息。

法律依据：

《企业会计准则第21号——租赁》

第二条租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

第九条合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人应当将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。

合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人应当将租赁和非租赁部分进行分拆，除非企业适用本准则第十二条的规定进行会计处理，租赁部分应当分别按照本准则进行会计处理，非租赁部分应当按照其他适用的企业会计准则进行会计处理。

使用权资产什么时候开始计提折旧

《企业会计准则第21号——租赁（2018）》第二十一条规定：“承租人应当参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。

承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。”

新租赁准则并没有强制性规定“使用权资产”折旧的起止时间，而且规定的还是“参照”《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定。因此，实务中有人对“使用权资产”的折旧，就是从确认了“使用权资产”的当月开始折旧（尽量与税法保持一致），也有人是完全按照固定资产折旧的规则从次月开始折旧的。

在会计准则没有明确规定起止时间的情况下，企业无论是从当月开始折旧还是从次月开始折旧，我认为都是没有问题的，因为折旧本身就是一项会计估计，只要是没有重大差错而导致影响了财报理解，都属于“会计估计”的合理范围。

《会计准则21号——租赁应用指南》里，例64的增量借款利率怎么算的哦？

《企业会计准则第21号——租赁》应用指南（2019）【例64】甲公司无法确定租赁内含利率，所以就采用其增量借款利率8%来作为年度折现率，由此得出来的增量借款利率。

增量借款利率得来是经过考量的。承租人根据所处经济环境，以可观察的利率来作为确定增量借款利率的参考基础，然后根据承租人自身情况、标的资产情况、租赁期和租赁负债金额等租赁业务具体情况对参考基础进行调整，才能得出适用的承租人增量借款利率。

那么什么是增量借款利率？就是说在原来的借款基础上，如果还想继续借款，那么银行会相应的提高利率，这个利率就是增量借款利率。 举个例子来看，原来向银行借了五块钱，利率为4.5%，现在想再增加五块，银行说，这个增加部分的利率为5%，那么这个就是增量借款利率了。

需要注意在计算租赁付款额的现值时，承租人应当采用租赁内含利率作为折现率；如果无法确定租赁内含利率的，应当采用承租人增量借款利率作为折现率。承租人增量借款利率，指的是承租人在类似经济环境下为获得与使用权资产价值接近的资产，在类似期间以类似抵押条件借入资金须支付的利率。

还要清楚的是租赁通常是每年等额偿付本息，而借款往往是分期付息一次还本；租赁视为以租赁资产作为抵押而获得借款，而借款、发债可能无担保；需考虑类似环境、类似价值、类似期间、类似条件；承租人应当按照每项租赁的情况评估所使用的增量借款利率；不同行业以及不同公司的增量借款利率是有所不同的，即使是同一个行业，同一个公司，由于租赁标的资产不同，租赁期不同，增量借款利率也可能是不同的。

拓展资料：新的会计准则规定，金融资产可以分为以下4类 ： 1、以公允价值计量公允价变动即如损益的金融资产，初始确认金额为公允价。后续计量时，公允价变动计入当期损益。

2、持有至到期金融资产，初始确认金额为投资价款加相关税费，核算类似于以前的长期债权投资。

3、应收项目，初始确认金额为应收的合同约定金额 。

4、可供出售的金融资产，初始确认金额为投资价款加相关税费。后续计量时，公允价变动计入资本公积。

新租赁准则实施

所谓“新租赁准则”，是指财政部于2018年12月7日修订发布的《企业会计准则第21号－租赁》。.之所以说从2021年开始将“全面实施”，是因为新租赁准则在实施范围和实施时间上采取了分步到位的做法。.为了避免出现境内外报表会计准则适用差异，境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际会计准则编制报表的企业自2019年1月1日起已经先一步执行新租赁准则